不動産管理会社を経営し、所有する17か所の土地で多様な土地活用を実践してきた牧野幸之助さん。先祖代々守ってきた土地を次の世代に継承するにあたって、新たな土地活用として選択したのはプレミアムガレージハウスでした。賃貸ガレージハウスに惹かれた理由やプレミアムガレージハウスとの出会い、土地活用におけるこだわりなどについて伺いました。

次の世代へ、少しでも多くの資産を残すことが自分の使命

牧野さんが所有する「プレミアムガレージハウス江戸川区瑞江BASE」は、東京・江戸川区の閑静な住宅街の中にあります。牧野さんはこのエリアで先祖代々受け継がれてきた17か所の土地を5年ほど前に相続。これまで、マンションを6棟、一戸建てを4棟、老人ホームを3棟、ほかにもファミレスなどの店舗、ストレージなど、さまざまな形態でそれらの土地を運用し収益化してきました。

「5年前に父が亡くなり、父親から手付かずの土地を引き継いだ際、あまりに高額な相続税に驚かされました。国に税金を納めるのはやむを得ないことであると理解しつつも、土地を持っている限り、少なくとも税金以上の収益を出せる仕組みを作っておかなければ後の世代が苦労することになることを実感したんです。次の世代には少しでも多くの資産を残すことが自分の使命だと感じ、自分の代では計画的に資産管理を行っていこうと、その時決意しました」

節税対策と収益の最大化。多様なポートフォリオを持ち、リスクを分散させること

まず、牧野さんが行ったのは、すべての土地の節税対策と、収益を最大化させることでした。空き地や駐車場などの建物が存在しない土地の場合、土地の評価が高くなり、高額な税金が課せられることが現実。まずはその状況を克服するため、牧野さんは一つずつの土地に向き合い、できる限りの税金対策と、それぞれの土地に合った活用方法は何かを考えていきました。

「賃貸経営といえばマンション経営が一般的ですが、一方で競合が多い市場でもあります。とくに、この瑞江周辺エリアは、ここ30年ほどの間に東京都と江戸川区の区画整理事業が同時進行し、マンションが次々と建って競争が激化しているんです。そんな中でマンション経営に依存してしまっては、賃料の低下や空室リスクが発生した場合のリスクも大きい。うちは近いエリアに17か所も土地があるから、リスクを分散させることが大切だと感じました。そこで、それぞれの土地の広さや立地などの性質に合わせて、マンション、一戸建て住宅、老人ホーム、賃貸店舗、ストレージなど、異なる用途の建物・施設を建てました。多様なポートフォリオを持つことで、不測の事態でも安定した収益を確保できるよう事業体制を整えてきました」

マンションよりも収益性の高い活用法を探す中で出会ったプレミアムガレージハウス

5年かけて、所有する16か所の土地に次々と建物を建てて収益化してきた牧野さん。17番目、最後の資産活用となる土地に建てたのがプレミアムガレージハウスでした。

「現在、プレミアムガレージハウス江戸川区瑞江BASEがある土地は、以前は江戸川区に公園として貸し出していた土地でした。固定資産税がかからないというメリットはあったものの、実際にはそれほどの利益には結びつかなかったことから、この土地の返却を求め、ストレージとして活用しました。しかし、ストレージは土地が更地評価となってしまうため税金が高額となり、やはり期待するほどの収益には至りませんでした」

牧野さんは次なる選択肢としてマンション建設を検討しました。間取りを工夫したマンションであれば、需要も高く、高い賃貸収入を期待できると考えたのです。しかし、建築費用があまりにも高額であったため、実現には至りませんでした。建築費が高騰する時代の中で、リスクを伴う開発は避けざるを得ませんでした。そんな折に、銀行からの紹介で出会ったのがプレミアムガレージハウスでした。

父子ともども車はライフスタイルの一部。趣味と実益を兼ねた賃貸ガレージハウス経営

じつは生粋の車愛好家である牧野さん。ポルシェやマクラーレンなど、世界の名だたるスーパーカーやレーシングカーを所有しており、休日は仲間とサーキット走行を楽しんでいるそう。そんな牧野さんの影響を受けて育ったご子息の牧野善知さんも大の車好きで、現在はカーレーサーとして活躍。「Fanatec GT World Challenge Asia JAPAN CUP」 に参戦中で、牧野さんは不動産管理のかたわら、善知さんのサポート活動でも忙しない日々を送っています。父子ともども車はライフスタイルの一部。プレミアムガレージハウスとの出会いは心踊る提案だったといいます。

レーサーとして活躍するご子息の牧野善知さん。[中央右]　参戦中の「Fanatec GT World Challenge Asia JAPAN CUP」では、輝かしい成果を上げています。

しかし牧野さん自身には“いつかは賃貸ガレージハウスを経営してみたい”という想いが心の片隅にずっとあったといいます。

「それから30年が経ち、瑞江の土地は、面積や立地などの特徴を考えても賃貸ガレージハウスにぴったりの土地。今こそ賃貸ガレージハウスに挑戦するタイミングではないかと思いました。なぜなら、競合が多いアパート・マンションの中でも、賃貸ガレージハウスであれば差別化を図ることができます。とくに江戸川区は車の所有率が高く、インターチェンジの近さからも車での利便性を求める人が多いため、ガレージハウスの需要は見込めると考えました。また、瑞江の土地は二方向の角地という好条件で、車の出し入れが容易。立地もちょうどいいと感じました。建築費はマンション建設の約半分。銀行にも相談した結果、プレミアムガレージハウスの方が建築費を抑えられる上、収益性もマンションよりも高く期待できることが分かり、最終的に投資する価値があると判断しました」

豊富な経験があるからこそわかる、サブリース契約のリスク

マンション経営においても豊富な経験を持つ牧野さん。プレミアムガレージハウスは契約形態の部分に魅力があったといいます。

「マンション経営をしてきて感じるのは、サブリース契約のリスクです。どうしても集合住宅経営になると、その多くがサブリース契約で、賃料の全額は入ってこない。また、その先には修繕費用がかかってきますよね。大きな建物を建てるほどに修繕費用が莫大な金額になりますから、長い目で見た時に、サブリース契約が必ずしも魅力的であるとは言い難く、むしろリスクとして捉えられる場合もあります。一方で、プレミアムガレージハウスは、まずサブリースではないところで安心。もちろん空室リスクはあるけれども、独自性のある物件だから需要も高く安定的な収益を狙えます。さらに建築費自体を抑えられて、共用部分が少ないから修繕費といえどもさほどかからない。安心して運用できると思いました」

さらに、牧野さんはプレミアムガレージハウスの専門性や対応力の高さにも評価をくださいました。

「プレミアムガレージハウスさんは賃貸ガレージハウスに関する専門性に長けていて、借りる側と貸す側の立場を深く理解しています。建物の設計・レイアウトはもちろん、家賃設定や募集に関しても担当者の加藤さんをはじめとする方々が、気概を持って取り組んでくださいました。家賃設定等で不安に感じた部分もあったのですが、結果として、募集開始後に入居者が即座に入って満室になりました。おかげさまで無事に運用を始めることができ、大変満足しています」

先祖代々受け継いできた土地を、次世代や地域にとってよりよく残すために

牧野さんの土地活用は、ただ利益を追求するだけではなく、ご先祖様が代々受け継いできた土地を、次世代に資産としてしっかりと残すことが目的。じつは、牧野さんが所有する土地の数々、そのルーツは500年以上前に遡るそうです。

「現在管理している土地は、500年以上前に牧野家の先祖が名古屋の方からこの地へと移住してきて、はじめは人から頼まれて管理していたもの。以降代々、畑や田んぼを営んだり、燃料関係の商売をしたりして、地道に土地を守り継いできたと聞いています。長きに渡り守ってきたものを途絶えさせないためにも、維持していくだけでなく発展させていかなければならない。プレミアムガレージハウスを含め、私が行ってきた土地活用は過去から未来によりよく引き継ぐためのこと。将来的には、これら不動産資産を資産管理会社に移行し、次世代が効果的に活用できるようにするための対策を進めています」

後世に価値ある資産を引き継ぎたいという強い想いがある牧野さん。さらに、牧野さんは地域に対しても深い愛着と責任感を持っており、土地活用を通じて地域社会に貢献していきたいという想いを語ります。

「牧野家はこの地域に長く根付いてきたこともあり、父や祖父は、長年にわたり町会長を務め、さらに江戸川区の連合会長などの役務にも積極的に携わっていました。私自身もこの土地で生まれ育ち、商売を続けてきたこともあって、この地域にはもともと愛着がありますが、長年にわたる土地活用や地域活動を通じてその愛着は一層強まったと言えるかもしれません。牧野家が地域を大切にしてきた精神を受け継ぎ、土地活用を通じて地域社会の暮らしに還元していきたいと思います」

牧野さんのご自宅のお庭にはお稲荷さんの鳥居が。近年ではこのようなお稲荷さんを撤去する方も増えていますが、ルーツを大切にする牧野様はその存在を大事にしています。

プレミアムガレージハウス経営を通じて、趣味を愛する人々の生活を豊かにしたい

ご自身が車愛好家として賃貸ガレージハウスの持つ多くの魅力や可能性を深く理解し、新たな挑戦としてプレミアムガレージハウスを導入した牧野さん。自分と同じ、車好きな入居者のライフスタイルをサポートできることに大きな喜びを感じているといいます。

「本当に車が大好きで、今回はこれまでの事業とはまた違った視点で取り組むことができました。私と同じく車が好きな人に、プレミアムガレージハウスのような素敵な物件を提供できるのは私自身にとっても非常に嬉しいこと。これまで建てた中で一番愛着のある建物になりました。また、プレミアムガレージハウスは車だけでなく、幅広い趣味やライフスタイルを豊かにする空間でもあります。自分の好きなこと、趣味を持つことは、人生において大変貴重なこと。私は67歳になりますけれども、健康的に趣味を楽しめる時間というのは素晴らしい、人生のご褒美だと思っています。賃貸ガレージハウスを通じて、さまざまな趣味を持つ人々のライフスタイルを豊かにできることをこれから楽しみにしています」

単なるビジネスに留まらず、土地を受け継ぐ次の世代や地域の人々、趣味を大切にする人々など、あらゆる角度からの豊かさを考える牧野さん。プレミアムガレージハウスが人と人との繋がりを強化し、心豊かに暮らせる地域社会に貢献できることを願ってやみません。

ライフスタイルの多様化に伴って需要が増えているガレージハウス。車好きな人はもちろん、創作活動を行う人、ホームジムを作りたい人、仲間や家族で集う時間を大事にしたい人など、ガレージハウスならいろいろな方の人生を応援できます。理想のライフスタイルを実現するお手伝いに、賃貸ガレージハウス経営という選択を検討してみてはいかがでしょうか。

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