アパートの老朽化が進み、「修繕した方がよいのか」「建て替えや売却を考えるべきなのか」と、今後の対応に悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
老朽化への対応は、建物の状態や賃貸需要によって異なります。今の状態を放置せず、早めに選択肢を知っておくことが大切です。
この記事では、アパートの老朽化に関する基礎知識と、次の一手となる選択肢や判断ポイントまで解説します。
【この記事のポイント】
- アパートの老朽化は、外壁や屋根、給排水管などの劣化症状から把握し、定期的な点検と計画的な修繕で対応が必要。
- 老朽化を放置すると、空室の増加や家賃の下落、安全性の低下など、賃貸経営に影響する恐れがある。
- リフォーム・建て替え・売却は、建物の劣化状況や修繕費用、周辺の賃貸需要、今後の経営方針を踏まえて判断する。
- 建て替えでは、従来と同じアパートだけでなく、テナントビルや賃貸ガレージハウスなど、土地の特性に合った活用方法も検討する。
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アパート老朽化の基礎知識
●老朽化の定義と主な症状
老朽化とは、年月の経過に伴って建物本体や設備全般にさまざまな不具合が生じる状態を指します（参照*1）。
症状は部位ごとに異なる形で現れます。主な症状と、それによって生じる問題は以下のとおりです。
| 部位 | 主な劣化の症状 | 生じる問題 |
|---|---|---|
| 屋根 | 塗装・防水層の劣化 | 漏水・雨漏り |
| 外壁 | ひび割れ・タイルの浮き | 美観の低下・雨水の浸入 |
| 手すりなどの鉄部 | 錆・腐食 | 損壊・落下の危険 |
| 給湯器・エアコン | 故障の頻発 | 入居者からのクレーム |
| 給排水管 | 劣化・詰まり | 水道水の濁り・排水の逆流 |
こうした症状を早期に発見するためには、定期的な点検が重要です（参照*1）。
アパートメンテナンスのイメージ画像（画像はAIで作成しています。）
●劣化の見極め方と点検の進め方
建物の劣化を早期に発見するには、日常的な点検に加え、年1回程度の定期点検が重要です。台風や地震の後にも臨時点検を行い、不具合がないか確認しましょう。早期に発見できれば、部分的な修繕で対応でき、将来的な修繕費を抑えられる可能性があります。
さらに、専門家による調査として、建物状況調査があります。これは、既存住宅の基礎や外壁などを部位ごとに、ひび割れや雨漏りといった不具合の有無を目視や計測で調べる検査です。
この検査によって瑕疵がないことを保証できるわけではありませんが、建物の状態を把握し、売買などを判断する際の材料として活用できます（参照*2）。
●部位別に見る修繕時期の目安
修繕時期は、部位ごとにおおよその目安があります。
国土交通省の資料では、主要な部位における一般的な修繕時期の目安を以下のように示しています（参照*1）。
| 部位 | 修繕内容 | 修繕時期の目安 |
|---|---|---|
| 屋根 | 塗装・補修 | 11〜15年目 |
| 屋根 | 防水・葺替 | 21〜25年目 |
| 外壁 | 塗装 | 11〜18年目 |
| 外壁 | タイル張り補修 | 12〜18年目 |
| 階段・廊下 | 鉄部塗装 | 4〜10年目 |
| 階段・廊下 | 塗装・防水 | 11〜18年目 |
| 給湯器・エアコン | 交換 | 11〜15年目 |
| 給排水管 | 高圧洗浄 | 5年目 |
| 給排水管 | 取替 | 30年目 |
この一覧はあくまで標準的な目安であり、工法や使用資材、立地環境によって修繕時期は前後します。あらかじめ長期修繕計画を作成しておくことで、多額の費用が必要となる時期を把握し、計画的に資金を準備できます（参照*1）。
老朽化が経営に与えるリスク
●入居率と家賃水準への影響
建物の老朽化を放置してしまうと、入居率や家賃水準の低下につながる恐れがあります。
経年による外観の劣化などは、周辺の新築・築浅物件に対する競争力を低下させる要因となります。これにより、空室の増加や家賃の引き下げにつながる恐れがあります。家賃収入が減少すれば修繕資金も確保しにくくなり、さらに老朽化が進む悪循環に陥りかねません（参照*1）。
一方で、計画的な修繕には建物の性能や収益性を維持するうえでさまざまな効果が期待できます。平成28年3月の国土交通省「民間賃貸住宅の大規模修繕などに対する意識の向上に関する調査検討報告書」に基づく集計では、計画的な修繕の効果として「長期にわたり住宅の性能を維持できる」（67.2%）、「高い入居率を確保できる」（52.7%）、「周辺物件に対する競争力が高まる」（52.7%）、「家賃水準を維持できる」（47.3%）といった効果が示されています（参照*1）。
●安全性と事故リスク
アパートの老朽化は、収益性だけでなく、入居者や周辺住民の安全にも関わります。
例えば、手すりの錆や腐食は、見た目の悪化だけでなく、損壊や崩落による事故につながる恐れがあります。また、屋根の経年劣化で防水機能が低下すれば、雨漏りが発生し、構造部材や内装などへの被害や室内の衛生環境の悪化につながる恐れがあります（参照*1）。
老朽化したアパートのイメージ画像
リフォーム・建て替え・売却の判断基準
老朽化したアパートの今後を考える際は、リフォーム・建て替え・売却が主な選択肢となります。どの方法が適しているかは、まず、次の4つの観点から現状を確認しましょう。
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これらの観点に加え、今後もアパート経営を続けたいかどうかも踏まえて、対応方針を決めることが大切です。それぞれの観点について、具体的な確認ポイントを見ていきましょう。
| 判断基準 | ①リフォーム | ②建て替え | ③売却 |
|---|---|---|---|
| 建物の劣化状況 | 軽微な劣化であり、収益性を損ねていない | 回収が難しいほどの修繕費用が必要となる著しい劣化が見られる | 危険を有する程の著しい劣化状況であり、解体費用が賄えない場合 |
| 投資額と費用回収 | 5〜10年で回収可能な程度の投資額で修繕が可能な場合 | 現状の利益水準では回収が困難な程度の投資を要し、建て替えが有利である場合 | 現状の利益水準では回収が困難な程度の投資を要し、建て替えも期待出来ない場合 |
| 入居需要 | 現状、一定の需要を有する | 建て替えによって新たな需要が見込める | 新築を建てても新たな需要が見込めない |
| 資金調達力 | 自己資金を有する。収益に影響しない程度のローンで賄える | 自己資金を有する。建て替え後の建物の担保価値を活かして新たに長期ローンを組める | ローン残債の支払いに現金が必要。新築の担保価値が見込めず、新規融資のハードルが高い |
①リフォームという選択肢
●部分修繕と大規模修繕の違い
アパートの修繕工事は、日常的な不具合に対応する部分修繕と、劣化のサイクルに応じて計画的に行う大規模修繕に分けられます。それぞれの特徴は以下のとおりです。
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●修繕費と資本的支出の考え方
改修工事にかかる費用は、「修繕費」と「資本的支出」に分けられ、税務会計上の扱いが大きく異なります。国税庁の規定をもとに以下に整理します（参照*6）。
| 区分 | 主な内容 | 税務上の扱い |
|---|---|---|
| 修繕費 | 建物の原状回復や通常の維持管理を目的とする工事 | 原則として支出した年の必要経費に算入 |
| 資本的支出 | 建物の価値を高めたり、使用可能期間を延ばしたりする工事 | 原則として資産計上し、減価償却によって複数年に分けて必要経費に算入 |
この違いにより、必要経費に算入するタイミングが変わり、支出した年の所得や税負担にも影響します。修繕費は原則として支出した年に全額を算入できる一方、資本的支出は減価償却を通じて複数年に分けて算入します。
ただし、実際の区分は工事の内容や金額などによって異なります。改修工事を計画する際は、税理士などの専門家に確認しておくと安心です（参照*4）。
②建て替えという選択肢
リフォームでは十分な改善が難しい場合や、今後の賃貸需要を踏まえて土地の活用方法を見直したい場合は、建て替えも選択肢となります。ここでは、主な3つの方法を紹介します。
●手段1「従来のアパートへの建て替え」
もっとも標準的な選択肢は、従来のアパートを解体し、新たな賃貸住宅として建て直す方法です。
建て替えによって、間取りや設備を現在の入居者ニーズに合わせて見直せるほか、断熱性能や省エネ設備などを取り入れやすくなります。国土交通省の調査でも、建て替え時の注文住宅では二重サッシや複層ガラスの窓、新築時の注文住宅では高効率給湯器などの省エネ設備の整備率が高いことが示されています（参照*5）。
ただし、建て替えの際は、現在と同じような賃貸住宅を建てることが最適なのかを見極める必要があります。周辺の人口動態や世帯構成、賃貸住宅の供給状況、競合物件の築年数や家賃水準などを確認し、新築後も入居需要が見込めるかを検討しましょう。
特に、周辺で新築アパートの供給が増えている場合は、建て替え後も競争が続くことを想定し、建築費用を踏まえた長期的な収支を確認することが重要です。
●手段2「店舗・テナント併用ビル」
2つ目は、下層階を店舗やテナント、上層階を住居とする複合ビルへの建て替えです。
住居以外の用途を組み合わせることで、立地や周辺の需要に応じた収益構成を検討できます。一方、店舗や事務所の需要は立地条件に左右されるため、周辺の商業環境やテナント需要を事前に調査することが重要です。また、商業ビルを建てられない地域もあるため、用途地域などの都市計画情報も確認する必要があります。
さらに、店舗部分と住宅部分では、税金の取り扱いが異なる場合があります。店舗・テナント併用ビルを検討する際は、税務上の取り扱いについても専門家に確認しておきましょう（参照*9）。
プレミアムガレージハウスの親会社である株式会社フィル・カンパニーでは、駐車場の上部空間などを商業テナントビルとして活用する「フィル・パーク」を展開しています。また、建物の設計・施工からテナント誘致までワンストップでサポートしている点も特徴です。
土地の形状や立地条件など、それぞれの土地が持つ特性を踏まえ、個人オーナー様でも安心して取り組める中小規模のテナントビル経営を提案しています。
フィル・パーク三鷹の画像（※一部AIで加工しています）
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商業テナントビルの活用も検討してみたい方はこちら。 |
●手段3「賃貸ガレージハウス」
3つ目は、車やバイクを格納できるガレージと住居が一体となった賃貸ガレージハウスへの建て替えです。
車やバイクの保管場所を確保したい人や、趣味のための空間を求める人など、一般的な賃貸住宅とは異なるニーズに応えられる点が特徴です。一般的な賃貸住宅では駅からの距離が入居需要を左右する要素の一つですが、ガレージハウスは車やバイクでの移動を前提とする入居者が多いと想定されるため、立地に左右されにくく、駅から離れた土地でも需要が期待できます。また、ガレージの広さや設備など、建物自体の付加価値によって周辺の一般的な賃貸住宅との差別化を図れることも強みです。
ただし、建て替え後の収益性は、立地や周辺の入居需要、建築費用などによって異なります。土地の広さや立地条件から想定される入居者層や賃料水準を確認し、検討することが大切です。
なお、住宅と駐車場を一体で貸し出す場合、契約形態や利用条件によって消費税の取り扱いが異なるため、必要に応じて専門家に確認することも大切です（参照*9）。
プレミアムガレージハウスでは、車やバイク、趣味などを楽しめる賃貸ガレージハウスを手がけています。老朽化したアパートの建て替えにあたり、所有する土地の特性を活かした土地活用をお考えの方は、賃貸ガレージハウスも選択肢の一つとしてご検討ください。
「所有している土地でも建てられるのか」「どのようなプランになるのか」など、詳しく知りたい方は、ぜひ一度弊社へご相談ください。
プレミアムガレージハウスの画像
●建て替え時の資金計画
建て替えには、建築費用のほか、既存建物の解体費用や設計費用なども必要です。こうした費用を含め、まとまった資金を確保できるかどうかも、建て替えを判断するうえで重要なポイントです。国土交通省の資料でも、計画修繕に必要な資金の確保や、長期的な収支を踏まえた投資判断の重要性が示されています（参照*1）。
建て替えを検討する際は、自己資金や融資の見込みを確認し、建築費用などの初期投資を建て替え後の家賃収入で長期的に回収できるかを検討しましょう。
●建て替えができないケース
建て替えを検討していても、法規制や権利関係などの制約により、希望どおりに進められない場合があります。代表的な例が『既存不適格建築物』です。これは、建築当時は適法だったものの、その後の法改正などによって現行の規定に適合しなくなった建物を指します。既存不適格の建物は、建て替え時に現行法規へ適合させる必要があり、敷地条件によっては従前と同じ規模で建てられないことがあります。
また、既存の入居者がいる場合は、退去に向けた交渉も必要です。貸主からの解約申入れや更新拒絶には、借地借家法第28条に基づく正当事由が求められます。建物の老朽化だけで直ちに退去を求められるわけではないため、建て替えを計画する段階から専門家に相談しながら対応を検討しましょう（参照*3）。
売却という選択肢
●売却を検討すべきタイミング
売却を検討する際は、今後も賃貸経営を続けた場合に得られる収益と、売却によって得られる金額を比較することが大切です。
大規模な修繕や建て替えに多額の費用がかかる場合、将来の家賃収入だけでは投資回収が難しいこともあります。また、所有者の年齢や家族への承継方針によっては、賃貸経営を続けること自体が負担になる場合もあります。
建物の状態や周辺の不動産需要を確認し、売却後の資金の使い道も踏まえて判断しましょう。
●希望どおりの価格で売却できない要因
老朽化したアパートは、建物の劣化状況や修繕の必要性、立地条件、周辺の賃貸需要などによって、希望する価格で売却できない場合があります。国土交通省の令和元年空き家所有者実態調査でも、売却や賃貸を検討する際の課題として、住宅の傷みや設備の古さ、耐震性、改修費用、買い手・借り手の少なさなどが挙げられています（参照*7）。
また、売却時には売却価格だけでなく、諸費用や税金を考慮することも重要です。不動産の売却による譲渡所得は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて算出します。建物の取得費は、購入・建築時の金額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します（参照*8）。
譲渡費用には、仲介手数料や売買契約書の印紙税のほか、売却に伴う立退料や建物の取壊し費用などが含まれる場合があります（参照*9）。
老朽化アパートに関するよくある質問（FAQ）
老朽化したアパートの管理・修繕・建て替えに関するよくある質問をまとめました。
Q. 点検はどのくらいの頻度で行えばよいですか？
A. 日々の清掃に合わせた巡回点検に加え、定期的に建物や設備の状態を確認することが大切です。不具合を早期に発見し、必要に応じて修繕を行うことで、建物の性能維持につながります。
Q. 修繕費はどのように準備すればよいですか？
A. 長期修繕計画で大きな修繕の時期を把握し、計画的に積み立てるのが基本です。点検で具体的な時期や費用が見えてきたら積立額を調整し、不足しそうな場合は早めに金融機関などへ融資を相談しましょう。
Q. 建て替えのために入居者に退去してもらうことはできますか？
A. 定期借家契約であれば、期間満了により更新なく契約が終了します。一方、普通借家契約の場合、借地借家法第28条により、貸主からの更新拒絶や解約申入れには正当事由が必要です。正当事由は、建物使用の必要性や建物の現況、立退料の提示などを総合的に考慮して判断されます。建物の老朽化だけで直ちに退去を求められるわけではないため、建て替えを検討する段階から専門家に相談しましょう。
アパートの老朽化を、土地活用を見直すきっかけに
アパートの老朽化には、日常点検や定期点検で劣化を早期に把握し、長期修繕計画に基づいて備えることが大切です。修繕時期は構造や立地によって異なるため、目安だけで判断せず、実際の劣化状況を確認しましょう。
また、老朽化したアパートの再生方法はリフォームだけではありません。建て替えや用途変更、売却など、土地の特性や周辺需要に応じた選択肢があります。今後の賃貸経営や資産活用の方針も踏まえ、最適な方法を検討しましょう。
プレミアムガレージハウスでは、車やバイクを楽しむ方に向けた「ガレージ付賃貸住宅」を展開しています。企画・設計施工から入居募集まで一括してサポートし、土地の特性を活かした賃貸経営をご提案しています。
