なぜ空き地は「土地活用」すべきなのか？税理士が「固定資産税」のカラクリを解説

この記事の監修者

税理士西口 孟志

土地を保有していれば必ずかかる固定資産税ですが、ズバリ、最も税金が高くなるのは空き地の状態。そこで気になるのが、空き地の場合と建物が建っている場合でどれほど税金が変わるのか。西口孟志税理士が固定資産税の仕組みとともに、税金の負担を軽くする方法について解説していきます。

そもそも「固定資産税」とは

土地を所有していると、毎年固定資産税の通知が届きます。「税金が高いな……」と思いながらも支払っている人も少なくないのではないでしょうか。

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している方を対象に税金が課税されます。金額は市町村が登記されている情報などを基に計算して、決定した金額が通知されますので、自分自身で計算方法を変更することはできません。

この固定資産税ですが、税金を計算するうえでいくつかの優遇措置が用意されています。そのうちの代表的なものが、「住宅用地に対する特例」です。これは、土地に対する固定資産税を最大で1/6に軽減するという優遇措置です。「住宅は人の生活に欠かせないものなので、そのための土地であれば税金も安くしておきます」という趣旨で設けられている制度なので、この優遇措置がなくなることはないと考えられます。面積などの詳細の条件は【図表1】をご覧ください。

【図表1】固定資産税の課税標準
※住宅1戸あたり200平米で計算します

空き地のままだと「固定資産税」はどうなる？

300m²の土地を空き地とした場合とガレージハウスを建設した場合とで、固定資産税の金額を計算してみます。土地の評価額は、地域や面している道路などによって計算されるのですが、今回は300m2の土地で3,000万円の評価額としてシミュレーションを行います（図表2）。

【図表2】シミュレーション…空き地／ガレージハウス、土地の固定資産税
※300平米の敷地に4軒のガレージハウスを建てたものとして計算

空き地のままの状態や、駐車場として貸し出している場合には、住宅用地ではないため、優遇措置の適用を受けることができません。評価額の1.4%で計算された固定資産税がそのまま課税されてしまいます。一方で、ガレージハウスのように半分以上が居住用の建物を建てることで、その敷地に対して優遇措置の適用を受けることができるようになります。4軒の住宅があれば、800m2までの土地が対象となりますので、全ての土地が1/6の計算となり、空き地の時と比べて約83%の土地の固定資産税を減らすことが可能になります。

ただし、当然建物を建てるには、相応の建設費が必要になります。また、建設した建物自体にも別途固定資産税が課税されます。建物に対する固定資産税についても、一定の要件を満たした住宅であれば1/2に軽減できる優遇措置の適用を受けることができますので、参考までにシミュレーションをしてみます。

建物の場合は、居住部分の床面積（建物に附属するガレージの面積も含みます）が50m2以上280m2未満であること等の要件を満たしていれば、床面積120m2までの部分について新築後3年間の固定資産税が1/2に軽減されます。ガレージハウスの建設費用は坪単価で80万円～100万円程といわれており、その他に設計費用などが必要です。仮に4戸の住宅を80坪で建設するとしたら、6,400万円～8,000万円程が見込まれます。建物の評価額は、再建築価格の70%程度が目安と言われていますので、固定資産税を計算する上での評価額は5,000万円～6,000万円ほどが目安になるでしょう（図表3）。

【図表3】シミュレーション…ガレージハウス建物の固定資産税

固定資産税の負担感を軽くする「土地活用」という選択肢

空き地や駐車場のように、土地の上に住宅用の建物が無い場合には、多額の固定資産税が課税されてしまいます。ガレージハウスのような建物を建てて賃貸に出すことで、土地の固定資産税の負担を大きく軽減できることは間違いありません。また、空き地として放置している状態や、駐車場として貸し出している状態と比較して、住宅として賃貸に出すことができれば、当然収入金額の増加も見込めます。収益性の向上と固定資産税の軽減の両面から、土地活用という選択肢は検討すべきだといえます。

そして、土地活用を検討するにあたって、借り手の需要があるのかどうかという点は非常に重要です。マンションやアパートも考えたが、借り手がいないことが懸念点となってしまったために、駐車場や空き地のままにしているというケースは少なくありません。そのような場合でも選択肢になりうる住宅用の建物としてもガレージハウスは注目されています。固定資産税を合法的に節税できる土地の活用方法を検討してみてはいかがでしょうか。