賃貸ガレージハウスのオーナーとして物件を所有すると、家賃の集金や、物件のメンテナンス、クレーム対応などの「管理・運用」業務が発生します。その業務内容は多岐にわたり、専門知識やノウハウが必要になることもあります。また管理形態にも、すべて自分で行う「自主管理」と、管理会社に依頼する「管理委託」とがあり、賃貸ガレージハウス経営を始める際には、どちらかを選択する必要があります。この記事では、 賃貸ガレージハウスの管理・運用業務や管理形態について詳しく解説。また、アパート・マンションの管理・運用業務との違いについてもご紹介していきます。

賃貸ガレージハウスの管理・運用形態

賃貸ガレージハウスを所有すると、必ず発生する管理・運用業務。まず、どのような形態があるのかを見てみましょう。

賃貸ガレージハウスの管理・運用業務の形態には、大きく分けて、オーナー自身が行う「自主管理」と、不動産管理会社に管理を依頼する「管理委託」という2つがあります。それぞれ詳しく説明します。

■賃貸ガレージハウスの自主管理

「自主管理」とは、オーナー自らが物件の管理を行う方法です。賃貸ガレージハウスに限った話ではなく、アパート・マンションの自主管理においても同様ですが、メリットとしては、管理手数料などが必要ないので、収益性を高めることができるという点が大きいでしょう。また、入居者と直接やりとりすることもあるため、信頼関係ができ長期入居してもらえたり、何かトラブルがあった時に協力を得られることもあります。

一方、デメリットとしては、管理のための手間や時間がかかるという点です。清掃などの日常的な管理だけなら時間を決めて行えばいいですが、急なトラブルが発生した際にはすぐに入居者のもとに駆けつけなければならないなど、つねに体制を整えておかなければなりません。賃貸物件の近くに住んでいて物件管理に集中できる方や賃貸物件の管理に慣れているオーナー以外にはあまりおすすめできません。

■賃貸ガレージハウスの管理委託

賃貸ガレージハウスの物件管理を自分で行わず、管理会社に依頼して代行してもらうことを「管理委託」と言います。日々の清掃業務から建物のメンテナンス、クレーム・トラブル対応、契約更新業務、退去後の敷金の清算までをすべて管理のプロに一任できます。オーナー自身はほぼ何もする必要がなく、毎月、管理会社からの報告と家賃の入金を待つ程度。本業が別にある、物件から離れて暮らしている、というオーナーはもちろん、賃貸ガレージハウス経営を初めて行う、管理業務に時間を拘束されたくない、賃貸経営を安心して行いたい、という人は管理委託の方法を選択する方が賢明でしょう。

デメリットとしては、管理会社に管理手数料を支払う必要があること。管理手数料としては賃料の5％ほどであることが多く、入居戸数分かかってきますので、その分、収益が減ってしまいます。

賃貸ガレージハウスの管理・運用における、おもな業務

では、賃貸ガレージハウスの管理・運用業務について、一つずつ具体的に見ていきましょう。

■入居者の審査・決定・契約

賃貸ガレージハウスが完成したら、一般的には、管理会社や仲介業者を通じて入居者募集を行います。（プレミアムガレージハウスの場合は、独自の入居待ち登録システムがあり、直接入居者様を募ります。）
募集や問い合わせ対応、内見の対応などは管理会社や仲介業者が行ってくれますが、入居希望のお客様が現れた時、入居審査から先の業務は管理会社や仲介業者とオーナーが一緒に行います。入居審査では、「入居申込書」に記入された情報や、身分証明書などの書類をもとに、勤務先や年収、家賃の支払い能力、入居者の特徴や、過去にトラブルがなかったか等を確認して、物件を安心して貸せる人物かどうかを判断します。また、連帯保証人がいる場合にはその人についても審査します。管理会社や仲介業者とともに審査を行い、双方で問題ないと判断した場合、入居者が決定します。入居者との賃貸借契約書の用意や手続き等は管理会社や仲介業者が行ってくれますので、オーナーは書類に問題がないかをチェックしたり、必要な書類をそろえるなどして契約業務を行います。また、契約が無事締結すると、管理会社や仲介業者から、敷金や礼金、日割り家賃、翌月の賃料等の前払金が振り込まれます。オーナーはきちんと入金されているか、確認を行いましょう。

■家賃の徴収

入居が決まったら、毎月の家賃が発生します。管理委託をしている場合は家賃の徴収は管理会社や収納代行業者が行いますが、オーナー自身が物件を自主管理している場合は、入居者から直接家賃を徴収することになります。毎月家賃が振り込まれているか確認し、もし、入金が確認できない場合には、入居者へ家賃を振り込むよう、連絡する必要があります。それでも振り込まれない場合は、家賃滞納として、相応の対応を検討します。滞納者がいる場合はまず督促を行ない、それでも改善されない場合、契約解除を通知し、退去を促します。任意での退去に応じない場合には、明け渡し請求訴訟を提起して、判決を得て強制執行手続により強制的に退去をさせるう必要がありますが、このような法的手続を滞りなく進めるためには法的な専門知識が必須となりますので、弁護士に委任することが現実的です。

管理委託の場合は強制退去の手続きを任せることができます。

■日常点検・清掃・メンテナンス（定期巡回）

賃貸ガレージハウスの管理における大事な業務の一つに、定期的な巡回をして、建物の清掃や設備の点検を行う仕事があります。定期巡回は、入居者が快適に過ごせるよう美観を保つ目的のみならず、物件の価値を維持するためにも大切な作業。必要な清掃やメンテナンスがされていない建物は劣化も早く、それが空室リスクを高めることにも繋がってしまいます。定期巡回では共用部の清掃を行ったり、外壁や駐車場の舗装が剥がれていないかなど建物をチェックしたりして、もしも設備の破損や不具合等、問題が発生した場合には修繕を行います。また消防用設備など法律に基づき点検が義務づけられているものは、点検の日程を設定し、入居者に知らせるなどの業務もあります。

管理委託をしている場合は管理会社が物件の日常点検・清掃・メンテナンス等を行ってくれますが、自主管理の場合はオーナー自身が入居者が快適に暮らせるよう巡回業務を行わなければなりません。

■クレーム対応・トラブル対応

入居者から届く苦情やトラブルの対処も賃貸ガレージハウスの管理・運用において大きな割合を占める業務の一つです。賃貸ガレージハウスのクレームとして多いのは、水漏れなど設備の故障・トラブルや、騒音、近隣住民とのトラブルなど。また、ガレージの鍵を家の中に置いたままシャッターを閉めてしまった（インロック）などのトラブルも非常に多いようです。そういったトラブルはいつでも起こり得るため、真夜中の緊急対応が必要になるケースも。クレーム・トラブルが発生した際には、できるだけ速やかに対応することが、入居者の満足度にも繋がりますので、いつ発生しても適切な対処ができるよう、つねに体制を整えておくことが望ましいといえます。

管理委託の場合は24時間体制でクレーム・トラブルに対応している管理会社も多いですが、自主管理の場合はオーナーがすべて対応しなければなりません。いつ起こるかも予測できず、精神的にも大変なこと、また対応を間違うと事態がさらに複雑になってしまう可能性もあるため、対応に慣れている管理会社へ業務委託するほうが安心かもしれません。

■車庫証明の発行

賃貸ガレージハウスの管理・運用業務で頻度の多い項目として、車庫証明の発行があります。賃貸ガレージハウスの入居者は車を所有している人が多く、車の保管場所として使用する場合には、車庫証明を発行する必要があるからです。車庫証明の依頼があった場合は保管場所使用承諾証明書という書類の作成業務が発生します。

■更新／解約手続き

通常、入居者が同じ部屋に住み続けるには一定期間ごとに賃貸借契約の更新が必要になります。一般的に、アパート・マンションの賃貸借契約は2年間に設定されており、賃貸ガレージハウスも同様に2年間であることが多いです。更新時期がきたら入居者に更新の意思確認を行い、契約更新または解約の選択をしていただきます。契約更新の場合は更新契約書の準備や更新料の入金確認、解約の場合は解約の手続きや清算等、退去に向けての業務が発生します。入居者が退去する際にはルームクリーニングなども必要になります。退去は通常１ヶ月以上前に知らされますので、退去日がわかったら、クリーニング業者やリフォーム業者に連絡をとって、作業日を調整します。

アパート・マンションの管理・運用業務との違い

同じ「賃貸住宅」であるアパート・マンションと賃貸ガレージハウス。管理・運用において基本的な業務としては共通している部分が多く、先述したうち、車庫証明の発行や、ガレージでのインロックのトラブル対応などが、賃貸ガレージハウスならではというところで特徴的な業務と言えるでしょう。

それ以外にもう一点、アパート・マンションと賃貸ガレージハウスの大きく異なる点があります。それは賃貸ガレージハウスは共用部が少ないため、管理負荷が低く抑えられる点です。

一般的なアパート・マンションの場合、エントランスや廊下、エレベーター、外階段など、共用部分が多いため、それらを維持するために、清掃やメンテナンスを行う箇所が多くなります。一方、賃貸ガレージハウスの多くは、シンプルな構造で、共用部分は主にごみの集積場と駐車場くらい。そのため、アパート・マンションと比べて管理の手間がかかりません。

賃貸ガレージハウスの入居者のほとんどは車もしくはバイクを所有しており、趣味の拠点として借りる方が非常に多いです。賃貸ガレージハウスは供給量が少なく、一度借りると長く住む方が多いため、入退去の管理負担は少なくなる傾向にあります。さらに、車やバイクを所有したり、セカンドハウスとして借りる富裕層や高所得者層がメイン。きちんとした使い方をされる方が多く、週末だけ利用されるような方もいるため、住宅部分の使い込みが少なく、退去時のメンテナンスや修繕の負担も抑えられる傾向があります。

自主管理と管理委託、どちらがいいの？

自分で管理を行う分、収益性を高めることができる自主管理と、費用の負担はあるけれどプロに任せることができる管理業務、どちらの方法がよいのか？ オーナーの立場としては迷うところかと思います。

自主管理を行いたい場合、自分の時間をどれくらい割けるか、どれくらい強い意志があるか、状況や条件、性格やライフスタイルによっても向き不向きが変わってくるでしょう。

「家賃収入を最大化したい」という方はもちろん、「自分の目が届く状況で所有物件を管理したい」「自主管理によって賃貸ガレージハウス経営のナレッジやノウハウを蓄積したい」という想いがある方は自主管理が向いているかもしれません。まずは実際に1棟から自主管理を行ってみて、慣れてきたら少しずつ棟数を増やしていくのもいいでしょう。

一方で、そもそも本業があって自分だけで業務を行うのが難しい方や、自分の時間や手間をかけたくないという方は、費用をかけてでも管理委託のほうが安心です。これまで述べてきたように、入居者管理から日常の清掃、各種点検、収支管理、物件の維持・修繕まで賃貸ガレージハウスの管理・運用業務は多岐にわたるため、すべて自ら行うのは大変なものです。また、賃貸ガレージハウスは一般的なアパート・マンションとはユーザー層の違いもあることから、知識やノウハウに長けた専門の管理会社に任せた方が結果的に空室リスクやクレームなどの回避に繋がります。

令和元年実施の国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査 」によると、所有している賃貸住宅の管理方法としては、「業者に任せず、全て自ら管理している」（約19%）が2割程度にとどまり、「入居者募集から契約、それ以降の管理も全て業者に委託している」または「入居者募集や契約、それ以外の管理業務の一部を業者に委託している」（あわせて約82%）の割合が高くなっています。賃貸ガレージハウスの管理・運用を自主管理で行う場合には、それなりの知識を備えた上で、覚悟と責任を持って行うことが大切。それ以外の場合は、ノウハウと経験を有する管理会社に委託するのがおすすめといえるでしょう。

出典：国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」

まとめ

賃貸ガレージハウスの管理・運用には、建物の清掃・メンテナンスやトラブル対応をはじめ、幅広い業務が求められます。自主管理と管理委託のどちらにするか、迷う方が多いと思いますが、時間的な余裕や、体制が整えられるか、今後所有物件を増やす予定はあるかなど、ご自身に合った管理方法を選んでいくことが大切です。

プレミアムガレージハウスでは、ガレージハウスでの土地活用をワンストップでサポート。土地の広さや条件に見合ったプランの提案～収支プラン作成～設計・建築～入居者募集～賃貸借契約までの全工程をサポートし、ガレージハウス経営を成功に導きます。
独自のデータベースと「入居待ち登録システム」の導入により、入居者募集をしっかりサポート。入居率99.2%※、入居者待ち数4,000件以上※という実績を誇ります。
ガレージハウス経営に少しでも興味がある人は、ぜひお気軽にご相談ください。
※　2022年11月時点