アパート・マンション経営や駐車場経営など、土地活用を検討されている方の中には、最近注目されている「賃貸ガレージハウス経営」が気になっている方も多いと思います。賃貸ガレージハウスはアパート・マンションと同じ節税効果がありながら、空室リスクが少なく、高い収益性が期待できるおすすめの土地活用です。では、賃貸ガレージハウスの建築費はどれくらいかかるのでしょうか。また、どのようなコストがかかってくるのでしょうか。

今回はアパート・マンション経営や賃貸ガレージハウスでの土地活用を検討する土地オーナー様に向けて、賃貸ガレージハウスの建築費の内訳や初期費用相場について解説。建築費としてかかる項目を把握しておくことで、スムーズに土地活用が進められます。また、ハウスメーカーや建築会社の選び方のポイントについてもお伝えしていきます。

はじめに　ーアパート・マンション経営や土地活用を検討中の方へ

アパート・マンション経営や賃貸ガレージハウス経営を検討する際、ハウスメーカーや建築会社から取り寄せる「見積書」。いろいろと費用項目が書かれているけれど、いったい何の金額なの？と、首をかしげる人もいるのではないでしょうか。費用の詳細を理解しないまま話が進んでしまうと、想定以上の費用がかかってしまったり、納得がいかないまま賃貸経営がスタートしてしまうことも。何にいくらかかるのかをきちんと把握することで、資金計画の失敗を避け、収益性の高い土地活用の実現にもつながります。

ここでは賃貸ガレージハウスにかかる建築費について解説していきます。アパート・マンション経営や駐車場経営と比較する際の参考としてもぜひご活用ください。

賃貸ガレージハウス建設にかかる費用の内訳と相場

賃貸ガレージハウスの建築費は、大きく「建築工事代金」と「開発調査費」、「設計費」に分かれます。下記にその内訳をまとめてみました。ここでは、それぞれ何にかかる費用なのか、賃貸ガレージハウスの建築費の項目について詳しく解説していきます。

■建築工事代金

●建築本体工事費
建築本体工事費とは、賃貸ガレージハウスの建物そのものを作るための工事費です。建物を建てる前の基礎工事、外建物の躯体（骨組み）壁、内装から、キッチン、浴室、トイレなどの設備、建物を建てる時の人件費なども含まれます。多くの場合、建築本体工事費は坪単価で計算され、賃貸ガレージハウスの場合、坪単価80万円～100万円が相場といわれています。たとえば1棟2戸の場合、おおよそ延床面積は42坪となり、3,300万円～4.200万円が目安ということになります。

●外構付帯工事
外構付帯工事とは、建物に付帯（関連）した工事の意味合いで、建物本体以外にかかる費用を指します。電気・ガス・水道などのライフラインをガレージハウス内に引き込むための整備費や、建物の外にある駐車場、塀やフェンスなどが必要になった場合の外構工事費などが含まれます。外構付帯工事の費用は、その土地の敷地の状況や面積、インフラ環境などによって大きく異なります。電気や水道が通っていない土地の場合、電力会社へ申請して電柱を建てその土地まで電気を引かなければならなかったり、上下水道管の給排水引込工事を行う必要が生じるため、工事費用が高額になる場合があります。

●住宅瑕疵担保責任保険
住宅瑕疵担保責任保険は、新築で建てた住宅のどこかに欠陥（瑕疵）があった場合、補修等を行う事業者、オーナー様（条件あり）に対して、保険金が支払われる制度です。 新築住宅を供給する事業者には、住宅瑕疵担保責任保険への加入が義務付けられています。

●地盤改良工事
地盤改良工事とは、地盤調査の結果「地盤が軟弱」と判断された場合、その土地の地盤を強化するための工事です。地盤が軟弱な場合、建物の重さに耐えられず、時間経過とともに建物が沈下したり傾いたり、最悪の場合建物が倒壊する可能性もあります。そのため、地盤調査で地盤が軟弱だと判断された場合は、地盤改良工事が必要になるのです。また、地盤の強度に応じて、改良工事は異なります。軟弱地盤が地表から2mくらいの場合は、地表面をセメント系固化剤を用いて固める表層改良が一般的ですが、軟弱地盤がさらに深くまで及ぶ場合は、杭、柱状改良等各種工法を検討の上、地盤の補強を行います。費用は敷地の面積と工事内容により異なりますが数百万円かかることもあります。

■開発調査費

●測量費
測量士の資格を持つ人の立会いの下、現況の土地の面積、地盤レベル、道路幅員等を明確にするための費用になります。測量費は10万円～50万円が相場と言われています。

●地盤調査費
地盤調査とは、建物を建てる前に地盤の状態を確認するための調査です。この調査を基に構造計算が行われ、建物の重さ、地震や台風などにも耐えられる土地であるかが判断されます。建物を建てる際には、地盤調査を必ず実施しなければなりません。地盤調査の結果、地盤が弱いと判断された場合には、必要に応じて、地盤改良工事を行います。地盤調査費は10万円～50万円が相場と言われています。

■設計費

●設計監理費
賃貸ガレージハウスを建てる際の設計費と工事監理にかかるお金のことです。設計費＝設計図面を描くことと思われがちですが、敷地の状況や法的な制約を考慮した上で必要なプランを立てたり、建築基準法をはじめとする法的な制約がある場合には役所へ行って協議したり、必要な届け出を出したりします。その他にも間取りや設備を決めたり予算に応じて見積もりを出したりと、さまざまな工程があります。一方、工事監理費用とは、工事を問題なく進めるためにかかる費用のこと。工事見積もりの精査から、工事の実施、設計図通り・スケジュール通りに工事が進んでいるかのチェックや完成後の検査・引き渡しの立ち会いまで、さまざまな工程が含まれます。設計監理料の算出は、ハウスメーカーや建設会社によって異なりますが、本体工事×10%程度であることが一般的です。たとえば、2500万円の住宅であれば、250万円の設計管理料がかかってくる計算です。

●建築確認申請諸費用
建築確認申請諸費用とは建築計画が建築基準法、その他条例と合致しているかの審査を第三者機関に審査いただき、工事完了時には完了検査を受検することとなります。完了検査を合格すると建物として認められます。その手続きに必要な費用を建築確認申請諸費用といいます。相場は、15～50万円となります。

このように、賃貸ガレージハウスの建築にはさまざまな費用がかかってきます。費用項目としてはアパートの建築費と似ているかもしれませんが、1階がガレージ、2階が居住スペースという賃貸ガレージハウスならではの構造であることから、本体工事費や設計監理費などの費用相場はアパート建築の相場とは少し異なってくるかもしれません。アパート・マンション経営や駐車場経営との比較、賃貸ガレージハウスのハウスメーカー・建築会社探しや見積もり依頼、資金計画を立てる際の参考にしてみてください。

建築費は安い方がいい？ハウスメーカーや建築会社の選び方

賃貸ガレージハウス経営を始める際、多くの人が「建設費を安く抑えたい」と思うことでしょう。しかし、見積もりを複数とって、一番安い業者に依頼することが必ずしも正解とは限りません。見積りが安かったとしてもじつは最低限の設備しか含まれておらず、後で追加費用が発生してくるなどの可能性もあります。

たとえば、外構付帯工事は数百万円単位でかかってくるものですが、業者によっては、契約時には見積もりに入っておらず、建設が進んでから追加工事として伝えられることがあります。外構付帯工事はその土地についてある程度調べた上でしか算出できないので、もちろん、建設が進んでから状況が違ったという場合もありますが、ある程度の費用を出すことは可能です。後から追加費用が発生して焦らないためにも、見積もりの段階で、各費用項目に対してどこまでの作業範囲や設備が含まれるのかを確認し、把握しておくことが大切。また見積もりに対して詳細をきちんと説明してくれるメーカーを選ぶことをおすすめします。

また、賃貸ガレージハウスを建てる際は建築費用だけに気をとられがちですが、賃貸ガレージハウス経営においては収益性を高く上げることが大切になってきます。建てた後のフォローや、経営収支プランの提案も含め、将来的なプランを一緒に考えてくれるハウスメーカーや建築会社であることは大切なポイントです。中には、建築費用の安さだけをアピールして、高い収益性が見込めない建物を建てたり、いい加減な工事を行うハウスメーカーや建設会社がいる可能性も否定できません。

優良な建築会社は自社のこだわりも強く、職人としていい建物を作るために費用を安く抑えられないこともあります。表面的な見積もりの安さ、値引きやキャンペーンという言葉に惑わされず、建築会社の経験や実績、会社や担当者の姿勢、ホスピタリティ、コミュニケーションや相性などを見極めて、長く付き合っていける、信頼できるハウスメーカーや建築会社を選びたいものです。

とくに賃貸ガレージハウスは一般的なアパート・マンションとは特徴が異なってくるため、賃貸ガレージハウス建築の経験やノウハウに長けた会社に相談することをおすすめします。その上で費用対効果をじっくり吟味し、ご自身の希望に合ったプランを提案してくれる建築会社とともに賃貸ガレージハウス経営をスタートしてください。

まとめ

今回は賃貸ガレージハウス経営を検討する際の建築費について解説してきました。法定費用や調査料など、ある程度相場が決まっている費用と、土地の条件によって変わってくる費用、そしてハウスメーカーや建築会社によって基準が異なる費用があります。複数社に見積もり依頼したとしても、費用項目の書き方や内容が異なる場合もあるので、各項目の内容をきちんとヒアリングして予算感をしっかりと把握するようにしましょう。

また、賃貸ガレージハウス経営は一般のアパート・マンション経営とは、特徴が異なってくるので、賃貸ガレージハウスにおいてきちんと実績のある業者にサポートしてもらうことも重要です。より収益性の高い賃貸ガレージハウスを建てるために、最適な建築計画を立てられる業者を選びましょう。

プレミアムガレージハウスでは、初期費用のお見積もりをご提案させていただく際には、あらかじめ土地の広さや環境を調査させていただき、外構付帯工事の概算費用など細かな費用までを算出。最終的に予算オーバーにならないよう、現実的なお見積もりをご提案させていただきます。また、これまで培ってきた“賃貸ガレージハウスに特化した”経営ノウハウでお客様の土地活用をサポート。

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※　2022年11月時点