＜監修＞あいわ税理士法人／奥津 雅之先生

なぜ土地活用が必要なのか？

まず、なぜ土地活用が必要なのか、基本的な知識を整理してみましょう。
土地は大きな資産になり得るものですが、更地をただ所有しているだけでは、何も生み出しません。それどころか、毎年、固定資産税などの費用がかかってくるため、かえってマイナスになってしまいます。また、相続税の観点からは、更地が最も相続税評価額が高く、上物を建てることによって評価額は下がります。相続税は相続する財産の評価額が高ければ高いほど相続税も増える仕組みになっているため、更地のままでは相続税は高くなり、建物を建てることによって相続税を下げることができる、ということになります。

このように、更地の土地はデメリットが多くあります。それを回避する策として、何らかの形で土地を有効活用して利益を生み出すようにする＝「土地活用」が必要になってきます。土地活用を行うことで、収益を納税資金に充てたり、さらなる利益や節税効果を得ることもできます。

土地活用のリスクとリターン比較

土地活用にはさまざまな種類があり、リスクの低いものから高いもの、そしてリターン（収益性）においても低いものから高いものまでさまざまです。代表的な活用方法としては駐車場経営、アパート・マンション経営がありますが、ただやみくもに駐車場をつくったり、アパート・マンションを建てたりすればいいのか？ というとそうではありません。ニーズに合ったものを建てなければ、入居者が集まらずに失敗することもあるのです。また、土地活用は投資の一つですが、どんな投資でも大きなリターンを得ようとすると、リスクも伴ってくるもの（ハイリスクハイリターン）。しかし、リスクがあるからと避けていては、大きな収益を生むことはできません。できるだけ低いリスクで高いリターンを得るために、土地に合わせて適切な土地活用を行うことが大切になってきます。
ここでは、駐車場経営、アパート・マンション経営に加えて、近年注目を集める賃貸ガレージハウス経営の3つの土地活用の特徴を比較しながら見ていきます。

●駐車場経営　【ローリスク、ローリターン】

駐車場経営は、使っていない土地を貸地として貸し出すことで、収入を得る土地活用方法。初期費用をほとんどかけずに始めることが可能で、狭い土地、形がいびつな土地でも車1台停められるスペースさえあれば始められるのがメリットです。
しかし、周辺の相場にもよりますが賃貸アパート・マンション経営をする場合に比べて利益が少ないため、高収益は見込みづらいです。また、節税の観点では、駐車場は自用地評価（他人が使用する権利を持たない土地）になるため、評価上の軽減措置が受けられず、節税効果はほぼありません。つまり、更地と同じ分の税金がかかってきてしまいます。こういったことから駐車場経営はローリスク、ローリターンと言えるでしょう。

●アパート・マンション経営　【ミドルリスク、ミドルリターン】

アパート・マンション経営は、使っていない土地にアパート・マンションを建て、貸家として貸し出すことで、家賃収入を得る土地活用方法。入居者がいる限り収入が見込めるため、安定した収益が期待できます。実質利回りは5％前後と言われています。アパート・マンションの相続税評価額は土地と建物それぞれ、一定のルールに基づいて計算されます。おおよそ時価（実際の価値）の50～60％程度が減額されるため、節税対策としては有効です。
ただし、アパート・マンションを建てるためには数千万円～数億円ほどの初期費用や建築費用が必要になります。初期投資額が多額な上、長期間の運用期間中には修繕や管理といったメンテナンスが発生するため、追加投資が必要になることも。また、入居者がいない場合は収入を得ることができません。駅の近くや学校、公共施設の近くなど、多くの人が集まるエリアでは高い入居率を確保しやすいですが、駅から離れた場所や郊外となると満室状態を維持できるとは限らず、空室率が高い場合、収入が減ってしまうリスクもあります。

●賃貸ガレージハウス経営　【ローリスク、ミドルリターン】

賃貸ガレージハウスは、節税という観点で言うとアパート・マンションと同じですが、アパート・マンションよりも比較的初期投資が少ない上、空室リスクを抑えられることから、ローリスク、ミドルリターンと言えます。
一般的にアパート・マンションは「駅から近い」などの交通利便性が重視されますが、賃貸ガレージハウスは車やバイクを所有している人が入居を希望することが多いため、立地の影響を受けにくく、駅から遠い場所や郊外でも比較的入居者を確保しやすい　という特徴があります。しかも、現在賃貸ガレージハウスの需要は高まる一方（2022年11月時点 入居者待ち数4,000件以上）ですが、需要に対してまだまだ供給できる物件数が少なく、新しい物件が出るとすぐに満室となる場合も少なくありません。

また、相続税対策だけのために駅から遠い場所にもかかわらず、アパートを建てるケースがありますが、立地の悪い場所では入居者が集まりにくいため、残される家族や親族は収益を生まない物件を相続することになってしまうことにもなりかねません。
他方で、賃貸ガレージハウスであれば、駅から遠い立地であっても入居者を確保しやすく、上記のような立地の悪いアパートに比べて安定的な収益を期待できる物件を相続することができます。賃貸ガレージハウスは得られるメリットが多く、新しい選択肢として魅力的と言えるでしょう。

土地活用で成功するために

土地活用は、中長期的な収支を考慮し、土地の特性に合った活用方法を選ぶことが大切。節税対策だけで、やみくもにアパート・マンションを建てればよいというものではなく、途切れることなく満室を維持できるか？ しっかりと収益を生み出すことができるか？ など、周辺地域をリサーチして、どんなニーズがあるか把握することが必要になります。その土地が持っているポテンシャルを最大限引き出した土地活用を選択することを意識しましょう。
また、初期投資額も気を付けたいポイント。アパート・マンションを建てて税額は下がったけれど、納税資金が足りなくなっては本末転倒。初期投資を抑えつつ、最大限メリットを享受できる活用方法を検討すべきです。将来売却する可能性を考えても、利回りが安定している物件の方が当然有利です。土地の特性にあった活用をすることで、それが実現できます。

まとめ

今回は、節税や収益性の観点から、土地活用の基本と土地活用方法について解説してきました。駐車場経営に比べて税制上の優遇が受けられるアパート・マンション経営は節税効果がある上、高い収益を見込めますが、エリアによっては入居者を確保しづらく、収入が減ってしまうリスクも。一方、賃貸ガレージハウスはアパート・マンションと同じ節税効果がありながら、入居者がすぐに集まるケースが多く、高い収益性が期待できます。

大前提として、土地活用は中長期的に収益を生まなければ意味がありません。高い家賃収入と高い入居率が実現できるよう、土地の特性に見合った活用を検討することが大切です。また、相続対策の観点では節税だけのことを考えず、納税資金を考慮した投資金額におさえることや、将来相続する相続人のために中長期的に収益を生み出す土地活用を検討しましょう。

プレミアムガレージハウスでは、ガレージハウスでの土地活用をワンストップでサポート。土地の広さや条件に見合ったプランの提案～収支プラン作成～設計・建築～入居者募集～賃貸借契約までの全工程をサポートし、ガレージハウス経営を成功に導きます。
独自のデータベースと「入居待ち登録システム」の導入により、入居者募集をしっかりサポート。入居率99.2%※、入居者待ち数4,000件以上※という実績を誇ります。
ガレージハウス経営に少しでも興味がある人は、ぜひお気軽にご相談ください。
※　2022年11月時点