専門家に学ぶ土地活用講座。前回までは、土地活用で節税できる税金の種類や仕組み、節税効果を最大化させるための方法などについて解説してきました。今回は、土地活用で節税を行う際に、意外と見落としがちなポイントとその対策をいくつかお伝えしたいと思います。

【第1回】 税理士が基礎から解説！節税に有利な土地活用とは？
【第2回】賃貸ガレージハウス経営のメリット　アパート・マンション経営よりも有利な理由とは？

＜監修＞あいわ税理士法人／奥津 雅之先生

土地活用における節税の落とし穴とは

これまで解説してきた節税に有利な土地活用方法を理解し、上手に運用することで、固定資産税、相続税、不動産取得税など各税金の負担は軽減しやすくなります。しかし「節税のことだけ」に目を向けてしまうと、思わぬ落とし穴にはまってしまうこともあります。それが「納税資金不足」と「相続トラブル」です。

納税資金不足 ― 見落としがちな「税金の支払い」

更地をただ所有しているだけでは税金ばかりがかかってしまうため、その土地を有効活用して利益を生み出すようにする賃貸経営などの「土地活用」。収益が見込めるだけでなく、固定資産税や相続税などの節税対策としても有効です。

しかし、意外と抜けがちなのが、運用後の「納税資金の確保」。土地・建物を所有していると毎年、固定資産税や都市計画税、所得税、住民税など多くの税金がかかってきますが、気づいた時には「資金不足で税金が払えない！」という状態に陥る人は思いのほか多くいるものです。

納税資金不足に陥るパターンとしては以下の2つが考えられます。

（１）手元の資金が足りず納税資金不足

まず1つ目は手元のお金が足りずに払えなくなるパターン。たとえば、相続税対策として、現金から不動産への組み替えを行う人が多くいらっしゃいます。組み替えにより相続税は圧縮されますが、不動産購入により資金を使い過ぎて、いざ納税期になったら資金が足りない、というケースがよくあります。また、土地活用をスタートしたばかりの人の場合、建築費などの初期費用で手元のお金を使い込んでしまい、運用後の資金が不足してしまったり、税金のことを考えずに、土地活用で得た利益を他のことに使ってしまうなど。納付書が届いてから焦っても手遅れになりかねませんので注意が必要です。

（２）家賃収入が思うように得られず、納税資金不足

いざ賃貸経営を始めたものの、需要がなく稼働率が低くなってしまった場合、家賃収入が思うように得られず税金分を賄えないケースがあります。利回りが低いまま改善されない場合、いつまでたっても元が取れず、どんどん資金不足に陥ってしまうこともあります。

▶︎納税資金不足を防ぐために

まずは自分の土地・建物にどんな税金がいくらかかってくるのかを知り、毎年、納税資金を確保した資金計画を立てること。仮に家賃収入が思うように得られなかった場合でも、支払いできるよう、つねに手元には余分に資金を確保しておく対策が必要です。また、そもそも一般的なアパート・マンションの場合、エントランスや廊下、エレベーターなどの共用部分が多く、運用後の修繕費や管理費といったメンテナンス費用がかさんだり、競合が多いために空室に悩まされ、思うように利益を得られないケースもあります。
一方、「賃貸ガレージハウス」であれば長屋式であることが多く、共用部分が少ないため、アパート・マンションに比べて運用後のメンテナンスコストが抑えられます。また、現在賃貸ガレージハウスは需要が多く競合も少ないため、空室リスクも低く、きちんと利益を出し続ける運用が期待できます。収益を確保しやすい土地活用方法といえるでしょう。これから土地活用を検討する場合には、このような運用コストなどについても考慮し、計画することをおすすめします。

相続トラブル — 考えておきたい「財産の分配」

2つ目の落とし穴としては「相続トラブル」です。土地活用を行う上で、相続税対策については多くの人が真剣に考えますが、実際の相続手続きや、相続した後のシミュレーションを怠っている人が多いように思います。土地・建物の相続の際にありがちなのが「財産の分配」におけるトラブル。遺された土地・建物に対して複数の相続人がいた場合、誰が何をもらうのか？どのように分け合うのか？で意見が割れて揉めるケースが多くあります。

たとえば3人の子どもが相続人になった場合、長男に評価額1億円の賃貸マンション、次男には5000万円のアパート、三男には2000万円のアパートを相続させるなどした場合、不公平でトラブルになりかねません。共有名義にしたり、土地・建物を売り払って現金で均等に分けることなども考えられますが、共有名義にした場合、管理の方法で揉めてしまったり、諸経費がそれぞれにかかってきたりというデメリットがあります。また売って現金にした場合はそもそも土地活用のメリットを享受できません。被相続人は、複数の相続人に対して均等に財産分配ができるよう、あらかじめ考慮をしておくことをおすすめします。

▶︎相続人に財産を均等に残すために

複数の相続人がいる場合には、財産を分割できるよう準備しておくことをおすすめします。たとえば、3人の子どもがいたら、同様の土地・建物を3つバランスよく遺すなどです。たとえば、一般的なアパート・マンションの場合、多額の初期費用や建築費用が必要となり、1棟建てるだけでも大きな負担に。また、それぞれの建物の形状やメンテナンス方法が違う場合、運用後のコストも変わってきてしまいます。
一方、「賃貸ガレージハウス」はアパート・マンションよりも比較的初期投資を抑えられるため、複数の物件を建てやすくなります。また、複数建てる際は、同じハウスメーカーのブランドで統一したり、建物の構造やフォーマットを合わせることで、相続後のメンテナンスコストもおおよそ均等に分配することが可能です。

まとめ

土地活用というと、どうしても節税に目が行きがちですが、納税資金の確保や財産分配といった対策も重要。これらは、節税よりもむしろ先に検討すべきポイントかもしれません。今回ご紹介した2つの落とし穴に対するリスクマネジメントを考えると、そもそもの土地活用の選択肢としてアパート・マンションよりも賃貸ガレージハウスのほうが優位とも考えられます。

賃貸ガレージハウスの「プレミアムガレージハウス」は全国共通でほぼ同じ構造になっているため、複数建てる場合にもフォーマットを揃えることができるなどのメリットがあります。これから土地活用を検討される方は選択肢の１つとして検討してみてはいかがでしょうか。

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※　2022年11月時点