ご親族が営んでいた工場を閉鎖することになり、跡地をどう活用するか悩んでいたという吉原さん。商業利用ができない土地だったために住宅 としての利用に絞られ、最終的に賃貸ガレージハウスでの土地活用を選んだといいます。その決め手となったポイントは何だったのか、竣工してから運用までの流れはどうだったのかなど、土地活用を考えている方にとって参考になりそうなお話を伺いました。

工場を居抜きで貸すか、取り壊して賃貸住宅を建てるか

東京都江戸川区。京葉道路と首都高速のICに程近く、都営新宿線の駅も徒歩5分以内の好立地に、吉原さんが所有するプレミアムガレージハウスはあります。

駅前には新しい住宅が立ち並び、スーパーや図書館などの施設も充実。吉原さんが所有するプレミアムガレージハウスの近辺には町工場も点在し、新旧入り混じる町並みが広がります。

もともとこの地には、ご親族が経営する自動車関係の工場がありました。その工場を閉鎖することになり、その後の土地活用法を模索していたといいます。

「はじめに、工場を居抜きで貸す土地活用プランについて、引き合いが何件かありましたが、条件面での折り合いがつきませんでした。そこで、工場を取り壊し、商業ビルを建ててサブリース契約をしようと考えました。しかし、その土地の大半が、工場建築をした当時から現在までの間に、商業ビルの建てられない用途地域へと変わっていたため、住居しか建てられないことがわかったんです。今ある工場をそのまま居抜きで貸すのか、または工場を取り壊したところに新しく居住用の建物を建てて賃貸住宅として貸すかの二者択一でした。そこで、住居活用を提案していただける良い会社がないか、銀行に相談したところ、フィル・カンパニーをご紹介いただきました」

トータルの収益性に優れたガレージハウス

賃貸住宅を建てるという、方向性は決まったものの、どのような形態の賃貸にするかは決めかねていた吉原さん。一般的なアパート・マンション経営か、賃貸ガレージハウスか。2社のハウスメーカーと、プレミアムガレージハウスの計3社と交渉を行う中で、最終的にプレミアムガレージハウスを選んだ決め手となったのは、「賃貸ガレージハウスの収益性」だったといいます。

「他社からご提案いただいたアパート・マンションは8戸のプランでしたが、初期投資額のわりには運用後の収益が少なく、また特に特徴的な建物でもなかったため空室のリスクもありました。月の収益もそんなに大きくないし、借り入れが大きくて手残りが少ないとなると、アパート・マンション経営にあまり魅力を感じませんでした。その点、プレミアムガレージハウスの建築コストはアパート・マンションの約半分。初期投資が少なく、しかも賃貸ガレージハウスという特殊性から需要も高く、空室率を低く抑えられます。さらに戸数が少なくても高めの賃料設定ができ、管理運用も効率的。そういったことから、トータルの収益性が高いのは賃貸ガレージハウスだと判断しました」

空室率に関しては、近隣で運用しているガレージハウスの実績も安心材料となったそうです。近隣のプレミアムガレージハウスに入居者待ち登録をしている方も多く、稼働率も95％と非常に高かったため、空室のリスクが少ないと考えたそうです。

担当者の誠実さと対応力も決め手に

また、プレミアムガレージハウス営業担当者の対応力もポイントだったといいます。

「プレミアムガレージハウスの他に2社のハウスメーカーからアパート・マンションのご提案をいただきやり取りしていたのですが、2社のハウスメーカーではこちらが出していたいくつかの前提条件を汲み取っていただけませんでした。一方で、プレミアムガレージハウスの加藤さんは誠実に対応してくださったんです」

吉原さんが求める条件は2つありました。1つは、工場の解体工事を進める前に、工場の敷地に保管してあった家財道具をどこかに移動させる必要があったこと。そしてもう1つは、将来的にご子息に土地を引き継ぐにあたり、敷地のうち幹線道路沿いにある既存の商業施設のサブリース残期間と、新たに始める賃貸の回収期間の足並みを揃えたプランニングを求めていたことです。

「1つめの条件については、工場の敷地の隅にコンテナを新設してそこに家財道具を移してから解体に着手してはどうかと、加藤さんが提案してくださいました。他社からは、少し離れた場所の倉庫まで大移動する提案があったのですが、それは大変な作業。加藤さんからいただいたコンテナの提案であれば家財道具の移し替えもラクですし効率的だと感じました。最初のご提案ではコンテナを置くスペースを考慮していなかったので、新たに図面を引き直して、設計変更を行っていただき、違法にならない形で敷地内にコンテナをレイアウトしていただきました。その後、設置も家財道具の移動も滞りなく行っていただき、ありがたかったです」

代々受け継いだ家財が傷まないように、コンテナ内部には空調設備も完備している

「それから、敷地の前面にある商業施設のサブリース残期間と、賃貸ガレージハウスでの回収期間の足並みをある程度揃えたいと考えていました。この商業施設のリースは来年終了予定なのですが、売り上げが好調な店舗のため、おそらく来年以降もサブリースが継続するだろうという予測のもとご提案いただきました。いろいろな背景を汲み取っていただき、真摯かつ柔軟な考えでプランをご提案いただけたので、最終的にプレミアムガレージハウスの選択肢が残りました」

競合が多い賃貸経営。特色のあるものを運用したかった

「ここは、駅や高速道路のICも近い便利な立地ですが、普通のアパート・マンションを経営している知人に話を聞いてみると、やはり稼働率が8割いくかいかないかくらい。そのなかで賃貸となれば、何か特色が欲しい。ガレージハウスだったら私が携わってきた自動車の業界からそれほど離れていないし、いいかなと思いました」

竣工後、すぐに満室に。運用スタート後も理想的な収益性を維持

吉原さんのガレージハウスは2023年8月に完成。竣工後、すぐに入居の希望がありました。

「オンスケジュールでよくやってくださいました。特にトラブルもなく、任せきりにしていても安心でした。都内のガレージハウス賃貸というと狭いイメージがありましたが、完成した物件を見ると広々としていて、頑張っているなと思いました。また、すぐに借り手が見つかったのも入居待ち登録システムがあったからこそ。プレミアムガレージハウスの強みだと思いました。最終的に、思い描いていた理想に近い形での運用となり大満足です」

まとめ

土地活用法を検討するにあたって決め手となったのは、第一にトータルの収益性。初期投資の大きさや空室率に対するリスクもあるアパート・マンション経営に比べて、ガレージハウスは3戸という戸数であってもトータルの収益性が高いことがポイントです。また、担当者の対応力が高く、要望を汲んだ提案であったことも好印象だったとのこと。さらに、ガレージハウスはそのユニーク性から入居者を募集しやすく、管理の手間がかからないことも魅力に感じられたということでした。

「管理負担が少なく、利回りも良くて、かつ特色があるものという希望をすべて満たしてくれました。プレミアムガレージハウスを選んで正解でした」

▼土地活用にご興味のある方はこちら！premium-garage.co.jp