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賃貸ガレージハウス経営を徹底解説!初めてでも失敗しないための検討から運用まで所要時間 : 17分

ガレージハウス 土地活用基礎知識

公開日 : 2024.5.8

ライフスタイルの変化にともない人気が高まっている賃貸ガレージハウス。アパート・マンション経営以外の新たな土地活用の選択肢として、注目されている土地オーナー様も多いのではないでしょうか。本記事では、賃貸ガレージハウスの特徴や、経営のメリット・デメリットなどを解説します。

アパマン経営から賃貸ガレージハウス経営にシフトする人続出!?「賃貸ガレージハウス」人気の理由

これまで「ガレージハウス」というと、持ち家で自ら建てるもの、というイメージが一般的でしたが、「今すぐ戸建てを新築することは難しい。でもいつかはガレージハウスに住みたい」と考えている人にとって、月々の家賃支払いで気軽に居住できる賃貸ガレージハウスは理想的。ガレージライフに憧れを持つ人々から需要が高まっています。

賃貸ガレージハウスとはガレージと居住スペースが一体となった住宅で、1階部分がガレージ、2階が居住スペースで、建物の中で行き来できる構造。ガレージにはシャッターが付いているため防犯性が高いのも特徴です。

最近では、車やバイクの車庫と併用してホームジム、アーティストのアトリエやDIYスペース、アウトドア用品など趣味の道具を保管するストレージなど、さまざまな用途に使われています。ライフスタイルにこだわりを持つ人々にとって、広々としたガレージスペースは憧れを実現できる空間なのです。

今後もライフスタイルの多様化により、ガレージハウスのニーズはさらに高まっていくことが予想されます。しかし、現在は需要に対して供給が追いついていない状況。新築の賃貸ガレージハウスが建てば、すぐに満室になるケースが多く、一般的なアパート・マンションなどの賃貸経営とは差別化もできるため、今注目の土地活用となっています。

賃貸ガレージハウス経営のメリット

賃貸ガレージハウス経営には、さまざまなメリットがあります。特に以下の3つは、一般的なアパート・マンション経営にはない賃貸ガレージハウス経営ならではの特徴です。

駅から離れた立地でも需要がある

ガレージハウスの入居者は車での移動を前提としている方が多く、公共交通機関を利用しない人からの需要が高いため、アパート・マンションでは難しい駅から離れた立地でも需要があります。
代わりに、高速道路のインターチェンジや、幹線道路へのアクセスの良さが重視されます。ガレージハウスを拠点に、キャンプなどのアウトドア、またサーフィンやスキー、ゴルフなどを趣味にする人も多く、山や海など行楽地に近いこともアドバンテージとなります。

賃料を高めに設定できる

前述の通り、賃貸ガレージハウスは人気が高く、空きが出てもすぐに埋まってしまうことが多いです。そのため、周辺相場より賃料を高めに設定できるというメリットがあります。ガレージハウスのユーザー層は、趣味に投資する高所得者層が多く(半数以上が経営者もしくは自営業)、ガレージ付きという付加価値に対して高めの家賃を支払うことを厭いません。
一般的なアパート・マンション経営では、周辺の家賃が下がればそれに合わせて家賃を下げざるを得ませんが、ガレージハウスは比較対象となる物件が少ないため、周辺相場に左右されにくく、安定的な収益が見込めます。

長期的な居住を期待できる

ガレージのある生活、またはシャッター付きガレージ自体を必要としている人が多く、またそのようなガレージハウス自体の供給も需要に対して少ないため、居住期間が長くなる傾向があります。

一般のアパート・マンションでは、学生を除く単身およびファミリー層における居住期間は、平均2~6年が多いようですが、一方で、賃貸ガレージハウスの入居希望者は、5年以上、10年以上と長く借りることを希望していることがわかっています。
※公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「日管協短観(2020年度下期)」より

長く安定的に居住してもらえる可能性が高いのも、ガレージハウスのメリットの一つといえるでしょう。

狭い土地でも活用できる

賃貸ガレージハウスは1戸から建てられるため、アパート・マンションを建てるには狭い土地でも、1戸分の面積さえあれば活用が可能。土地の形状もあまり気にする必要がありません。

賃貸ガレージハウス経営のデメリット

一方、賃貸ガレージハウス経営にはいくつかのデメリットもあります。

入居者が限定的

賃貸ガレージハウスは、車・バイク好きの方、趣味に没頭できる空間を探している方など、ライフスタイルにこだわりのある方が求めるため、一般的なアパートやマンションと比べると、ニーズを持つ人が限られます。需要のある人々に対して上手に集客していかないと、入居者がつきにくいケースも。入居者募集だけでなく、プランニング、設計や管理においてもそうですが、賃貸ガレージハウス経営では、賃貸ガレージハウスの土地活用において実績のある専門業者などに相談することをおすすめします。

空室時の影響が大きい

一般的なアパート・マンションに比べて総戸数が少なく、一室の賃料を高く設定するため、空室が発生してしまうと収益が大きく下がってしまいます。また空室でも室内の管理を行わなければならないため、空室期間が長いほど管理の手間も増えます。

ただし、とはいえ室数が多ければいいかというとそうではなく、場所によっては入居者を集めるのが難しくなったり、入退去の回数や設備の不具合も多くなります。

その土地にどれほどの需要があるのかなど、さまざまな条件を考慮して適切な室数を設定し、 空室のリスクを減らすための工夫をしましょう。

賃貸ガレージハウス経営にかかる費用

賃貸ガレージハウス経営にかかる費用は、大きく分けて「建築工事代金」と「開発調査費」、「設計費」の3つがあります。それぞれ解説します。

【建築工事代金】

賃貸ガレージハウスそのものの建築費用のほか、建物に付帯した電気・ガス・水道などのインフラ、建物の外にある駐車場やフェンスなどの外構工事費があります。その他、地盤改良工事などの費用が発生することもあります。

【開発調査費】

土地の面積や地盤レベル、道路幅員などの測量に費用がかかります。また、建物を建てる際には必ず地盤調査を行う必要があります。地盤が弱い場合は必要に応じて地盤改良工事を行います。

【設計費】


賃貸ガレージハウスを建てる際の設計費と工事監理にかかる費用です。また、建築計画が建築基準法やそのほかの条例と合致しているか第三者機関に審査してもらうために、建築確認申請諸費用が必要です。

各項目にかかる費用の相場を、下記でより詳しくご紹介しています。
アパート・マンション経営を検討中の方も必見!賃貸ガレージハウスの建築費はいくらかかる?建築費の内訳や初期費用相場について解説!

賃貸ガレージハウス経営を始めるまでの流れ

賃貸ガレージハウス経営を始めるまでの全体的な流れは以下の通りです。

  1. 土地が賃貸ガレージハウスに適しているかどうか調査する
  2. 建築計画を立て、見積もりを取得する
  3. 建築スケジュールを策定し、着工
  4. 入居者を募集
  5. 賃貸ガレージハウス経営スタート

まずは、賃貸ガレージハウス経営に適した土地かどうかしっかり知ることが大事です。高速道路や幹線道路までの距離はどの程度か、住環境は便利かなど、チェックすべきポイントがありますので、地域の開発計画や現在の需要などを熟知している土地活用のプロに相談するのがよいでしょう。

賃貸ガレージハウスを建てることが決まったら、賃貸ガレージハウス業者から見積もりを取ります。安易に安い業者に決めてしまうと、後々見積もりに含まれていなかった費用が発生することもあります。見積もりの段階できちんと詳細を説明してくれるメーカーを選ぶようにしましょう。

メーカーが決定したら、建築計画を進め、スケジュールを策定します。入居者募集は完成前から始まります。不動産会社等と相談して入居時期などを決定しておきましょう。建物が竣工したら、いよいよ賃貸ガレージハウス経営がスタートします。

それぞれの工程を別の業者に委託する方法もありますが、メーカーによっては、賃料、事業収支の設計、入居者募集までワンストップで対応しているところもあります。 全ての工程において窓口が一つのため、無駄のないスケジュールで進められたり、柔軟な対応でプランを実現してもらいやすいメリットがあります。業者選びは慎重に行いましょう。

賃貸ガレージハウスの管理方法

賃貸ガレージハウス経営には、建物の管理・運用がともないます。管理・運用形態は、オーナー自身が行う「自主管理」と、不動産管理会社に委託する「管理委託」があります。

【自主管理】

賃貸ガレージハウス経営をするオーナー自ら物件の管理を行う方法が自主管理です。管理手数料が必要ないため、収益性を高められるというメリットがあります。ただし管理のために手間や時間がかかり、急なトラブルへの対応が発生することもあります。

【管理委託】

物件の管理を管理会社に委託する方法が管理委託です。建物のメンテナンスや契約業務などすべてを一任できますが、管理会社に手数料を支払う必要があります。 

それぞれの管理方法のメリットとデメリット、また、賃貸ガレージハウスの管理・運用における業務は下記で詳しく解説しています。
賃貸ガレージハウスの管理・運用業務を解説!アパート・マンションとの業務内容や管理方法の違いは?

賃貸ガレージハウス設計のポイント

賃貸ガレージハウス経営を行う際、長く居住してもらうには、入居者のニーズを満たすガレージハウスを建てることが重要です。ガレージハウス入居者は何を求めているのでしょうか。詳しく解説します。

ガレージの広さと高さを確保する

ガレージハウスにまず求められるのは、ガレージの広さと高さです。

大型の輸入車を所有していたり、車を2台以上所有していたりする方が多いため、大型車を自由に出し入れできる広い間口と天井高を確保すると良いでしょう。

ガレージ設備を充実させる

賃貸ガレージハウス経営で最も重視すべきことは、ガレージ設備の充実度です。これは家賃設定にも関わる重要なポイントです。

ガレージの広さはもちろん、エアコンや換気設備、セキュリティ、EV電源や洗車用水道の有無など、細かな設備面のクオリティがユーザーの満足度を大きく左右します。ガレージでの作業を快適に行うための設備をしっかりと整えることが人気物件の条件といえるでしょう。単なる車庫と考えるのではなく、設備面は妥協しないことをおすすめします。

・セキュリティ
ガレージハウスへの入居を希望している方は高級車を所有しているケースも多く、愛車を安全に保管する上でガレージの防犯性は重要なポイントです。防犯カメラや警備保障システムを設置しましょう。

・エアコン
真夏や真冬でもガレージで長時間過ごすことを考慮し、温度管理に気を配る必要があります。必ずエアコンを設置するようにしましょう。

・換気扇
ガレージ内は車の排気やワックスなどの臭いがこもりやすく、換気が不十分だと、居住スペースにも臭いが侵入してしまいます。換気扇を設置して、空気を循環させられるようにしましょう。

・洗車用の水道設備
入居者がガレージ内で作業を行う時、作業中に手洗いしたり、バケツに水を入れて掃除したりなど、何かと水を使うことも多いです。そのため、シンクをガレージ内に設置しておくと便利。温水も使える仕様にしておくと冬の日でも快適に作業が行え洗車ができ、入居者の満足度に繋がるでしょう。

・リモコンで操作できるシャッター
リモコンで開閉できるシャッターにしておくと、入出庫時に車を乗り降りする必要がなく便利です。また、夜にも車で出入りすることを考慮して、音の静かなシャッターを導入すると良いでしょう。

・EV充電
電気自動車(EV車)の普及にともなって、自宅にEV充電用のコンセントを設置する方も増えています。充電設備の設置工事には第二種電気工事士以上の資格を有した者が行わなければならないので、あらかじめコンセントを備えておくと良いでしょう。

居住スペースの快適性も重要

一方、居住スペースの快適性も見逃せません。ガレージ重視のあまり、キッチンやバスルーム、収納スペースなどを軽視すると、入居者離れを招く恐れがあります。ユーザーが毎日快適に暮らせる住環境づくりにも配慮しましょう。

ガレージと住まいが調和した物件づくりを心がけることが、安定的な入居率の確保につながります。

ターゲット層を見据えた間取り設計

賃貸ガレージハウスのメインターゲットは、車やバイク好きの単身者や少人数世帯です。彼らのライフスタイルに合った間取りを設計することが、人気物件になる秘訣と言えるでしょう。

また、ガレージを車庫として利用するかたわら、例えば創作活動の作業スペースとして使いたい人もいます。多様なニーズを汲み取り、それぞれに対応できる柔軟な設計も必要です。

ユーザー目線に立った企画力と、それを形にする実行力が問われるのが賃貸ガレージハウス経営の面白さであり、難しさでもあります。かゆいところに手が届く物件を目指し、理想の賃貸ガレージハウスづくりに取り組んでいきましょう。

賃貸ガレージハウス経営を成功させるには入居者獲得がカギ

理想のガレージハウスができても、そこに人が集まらなければ意味がありません。賃貸ガレージハウス経営を成功させるカギは、入居者の獲得。設備を充実させて物件の魅力を高めるのはもちろん、退去者が出てもすぐ入居者を募集できるような仕組みがあると安心です。

 たとえば、プレミアムガレージハウスでは、「入居待ち登録」という制度を設けて、退去者が出た時にすぐお知らせできるようウェイティングリストを用意しています。

現在、入居待ち件数は7,400件以上。入居率は約96%におよび(※)、安心して経営をスタートできます。
※2024年4月時点。竣工後6カ月以内の物件除く。

賃貸ガレージハウスの物件を探している方必見!プレミアムガレージハウスの入居希望者向けサービスを一挙紹介

実際にどんな方が賃貸ガレージハウスに入居しているのか気になる方は、入居者インタビューもあわせてご覧ください。
プレミアムガレージハウスに入居を決めた背景や、入居後の感想、お部屋づくりへのこだわりなどを伺う入居者様インタビュー

まとめ

さまざまなライフスタイルを持つ人々の人生を応援できる賃貸ガレージハウス。

ライフスタイルの多様化に伴って需要が増えているガレージハウス。車好きな人はもちろん、創作活動を行う人、ホームジムを作りたい人、仲間や家族で集う時間を大事にしたい人など、ガレージハウスならいろいろな方の人生を応援できます。理想のライフスタイルを実現するお手伝いに、賃貸ガレージハウス経営という選択を検討してみてはいかがでしょうか。

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